Dispõe sobre a Regularização Fundiária Urbana/REURB, na forma da Lei Federal nº 13.465/2017, no âmbito do Município de Três Corações/MG, e dá outras providências.

Art. 1º Esta Lei regulamenta os procedimentos para Regularização Fundiária Urbana/REURB – instituído pela Lei Federal nº 13.465/2017, os quais abrangem medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, que visam à regularização dos núcleos urbanos informais, no âmbito do Município de Três Corações/MG.

Art. 2º A REURB será implementada e executada pela Comissão Municipal de Regularização Fundiária – CMRF.

Art. 3º Somente serão objeto de regularização fundiária os núcleos urbanos existentes até o dia 22 de dezembro de 2016, que serão atestados pela Comissão Municipal de Regularização Fundiária.

Art. 4º Para fins da presente Lei, adotam-se os seguintes conceitos:

I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;

II - núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;

III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;

IV - demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município;

V - Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da REURB, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado pela Comissão Municipal de Regularização Fundiária do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;

VI - legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da REURB, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse;

VII - legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da REURB;

VIII - ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais;

IX - REURB de Interesse Social (REURB-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e

X - REURB de Interesse Específico (REURB-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso IX deste artigo.

Art. 5º Para que se aplique a REURB em loteamentos registrados pendentes apenas de titulação dos atuais ocupantes, será necessário que ocorra uma das seguintes hipóteses:

a. os loteadores, pessoa jurídica, já tenham encerrado as suas atividades;

b. loteador, pessoa física, já falecida, independente de existência de herdeiros;

c. o atual ocupante ter adquirido o imóvel de terceiro e não do loteador;

d. ter havido alterações das dimensões da unidade imobiliária que constavam no projeto de loteamento;

e. os ocupantes possuírem renda inferior ao teto da REURB-S; e

f. outros motivos devidamente justificados que impedem o registro pelos meios ordinários.

Art. 6º Constituem objetivos da REURB:

I - identificar os núcleos urbanos informais, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida;

II - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais, a serem posteriormente regularizados;

III - promover a integração social e a geração de emprego e renda;

IV - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre a União, Estado, Município e sociedade;

V - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;

VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;

VII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes; e

VIII - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo.

§ 1º Os parâmetros urbanísticos previstos na legislação Federal, Estadual e Municipal serão sempre respeitados, excetuadas as situações em que sejam impraticáveis, desde que devidamente justificadas, com a apresentação de estudo de inviabilidade do cumprimento destes parâmetros;

§ 2º Os núcleos urbanos informais situados em áreas qualificadas como rurais poderão ser objeto da REURB, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento, prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972.

Art. 7º A REURB compreende duas modalidades:

I - REURB de interesse social - REURB-S, aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, cuja renda familiar seja inferior a 5 (cinco) salários-mínimos; e

II - REURB de interesse específico - REURB-E, aplicável a núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I.

Art. 8º Os procedimentos administrativos da REURB, em ambas as suas modalidades, dar-se-á na forma disposta na Lei Federal 13.465/2017 e Decreto Federal 9.310/2018.

§ 1º Os procedimentos administrativos da REURB poderão ser regulamentados por Decreto Municipal em até 60 (sessenta) dias após a publicação desta Lei, sendo que a ausência do Decreto não impede o processamento do requerimento feito pelos legitimados;

§ 2º Fica o Município de Três Corações autorizado a celebrar Termo de Ajustamento de Compromisso (TAC) com proprietários, incorporadores, loteadores e beneficiários, visando o cumprimento dos procedimentos de implantação da infraestrutura essencial, equipamentos públicos ou comunitários, implementação de medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental, bem como dos estudos técnicos necessários.

Art. 9º Poderão requerer a REURB:

I - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;

II - os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;

III - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;

IV - Ministério Público; e

V - a União, os Estados, o Distrito Federal e o Município, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta.

§ 1º Os critérios para classificação para o enquadramento em REURB-S ou REURB-E, serão definidos pela Comissão Municipal de Regularização Fundiária – CMRF;

§ 2º Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.

Art. 10. O requerimento para instauração da REURB pelos legitimados previstos no artigo 9º deverá vir acompanhado dos seguintes documentos:

a. requerimento com descrição da área a ser regularizada, bem como a indicação da modalidade REURB;

b. documentos que comprovem a posse, tais como: formal de partilha, ata notarial, dentre outros;

c. RG, CPF, Registro Civil (certidão de nascimento ou casamento) do titular e do cônjuge; e

d. termo de responsabilização pela veracidade das informações apresentadas e da regularidade dos documentos apresentados.

§ 1º Na hipótese de requerimento de regularização coletiva, através das entidades previstas no inciso I, artigo 9º, bem como pelos órgãos públicos previstos nos incisos III, IV e V, artigo 9º, será dispensada a apresentação dos documentos previstos nas letras "c" e "d", deste artigo, podendo tais documentos relativos a cada um dos beneficiários serem apresentados conjuntamente junto ao projeto de regularização fundiária;

§ 2º Caso o requerimento seja apresentado de forma coletiva por organizações sociais, organização da sociedade civil de interesse específico, cooperativas habitacionais, associações de moradores ou outras associações com finalidade de regularização fundiária urbana, deverá ser juntado ao requerimento cópia dos atos constitutivos, atas de eleição da diretoria e cartão do CNPJ.

Art. 11. O Poder Executivo poderá regulamentar o procedimento para os requerimentos apresentados pelos legitimados mencionados no artigo 10.

Art. 12. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no § 1º do artigo 31 da Lei 13.465/17, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo ocupante justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registrar, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 (trinta) dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o ocupante ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel objeto da regularização fundiária.

Parágrafo único. São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I - compromisso ou recibo de compra e venda;

II - cessão de direitos e promessa de cessão;

III - pré-contrato;

IV - proposta de compra;

V - reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI - procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII - escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; e

VIII - documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.

Art. 13. O projeto de regularização fundiária deverá conter, no mínimo:

I - levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado;

II - planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível;

III - estudo preliminar das desconformidade e da situação jurídica, urbanística e ambiental;

IV - projeto urbanístico;

V - memoriais descritivos, que deverão conter o da área total abrangida pela REURB e dos lotes criados pela regularização;

VI - proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso;

VII - estudo técnico para situações de risco, quando for o caso;

VIII - estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso;

IX - cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e

X - termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo.

§ 1º Para quaisquer modalidades de REURB deverá o cronograma físico previsto no inciso IX deste artigo prever o tempo máximo de até 10 (dez) anos para a sua execução;

§ 2º O projeto de regularização fundiária não será exigido quando o núcleo já possuir projeto de loteamento aprovado, pendente apenas de titulação dos ocupantes;

§ 3º De acordo com grau de irregularidade no núcleo urbano informal, poderão ser dispensados os documentos previstos nos incisos III, VI, VII e VIII, do caput;

§ 4º  Para os efeitos e fins dessa Lei, poderão ser utilizadas concessões de subvenções econômicas com recursos da União, limitados ao atendimento de famílias que se enquadrem na REURB-S, conforme dispõe a Lei Federal 14.118/21.

Art. 14. O projeto urbanístico de regularização fundiária deverá conter, no mínimo, indicação:

I - das áreas ocupadas, do sistema viário e das unidades imobiliárias, existentes ou projetadas;

II - das unidades imobiliárias a serem regularizadas, suas características, área, confrontações, localização, nome do logradouro e número de sua designação cadastral, se houver;

III - quando for o caso, das quadras e suas subdivisões em lotes ou as frações vinculadas à unidade regularizada;

IV - dos logradouros, espaços livres, áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, quando houver;

V - de eventuais áreas já usucapidas;

VI - das medidas de adequação para correção das desconformidades, quando necessárias;

VII - das medidas de adequação da mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocação de edificações, quando necessárias;

VIII - das obras de infraestrutura essencial, quando necessárias;

IX - de outros requisitos que sejam definidos pelo Município por meio da Comissão Municipal de Regularização Fundiária.

Art. 15. Para os fins desta Lei, considera-se infraestrutura essencial os seguintes equipamentos:

I - sistema de abastecimento de água potável coletivo com rede que atenda individualmente cada imóvel (lote);

II - sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual;

III - rede de energia elétrica domiciliar; e

IV - soluções de drenagem, quando necessário.

Parágrafo único. Em caso de imóveis situados na zona rural, poderão ser utilizadas fossas sépticas para coleta de esgoto, bem como sistema de energia solar individual para cumprimento dos requisitos previstos nos incisos II e III, respectivamente.

Art. 16. As áreas e imóveis objetos da REURB, podem estar localizados na Macrozona Rural (MZR), na Macrozona Urbana Consolidada (MZUC) ou na Macrozona de Expansão Urbana (MZEU), em ambas suas modalidades, serão consideradas Áreas Especiais de Interesse Social, não se aplicando a elas as seguintes regras e normas intuídas nas leis que compõe o Plano Diretor Municipal:

I - normas do zoneamento urbano, considerando-as todas como "de acordo com zoneamento";

II - dimensões dos lotes, podendo, ser inferior aos limites estabelecidos na Lei de Parcelamento do Solo Urbano deste município;

III - largura de vias de acesso, tais como: ruas, estradas, travessas e servidões de passagem;

IV - testada para via pública do imóvel inferior a 12,00m.

Parágrafo único. Aplica-se no que couber a REURB, as regras e normas da Lei 523/2019 que Institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental do Município de Três Corações, e Lei 524/2019 que Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e o controle da expansão urbana no Município de Três Corações.

Art. 17. O Poder Executivo poderá regulamentar a Comissão Municipal de Regularização Fundiária (CMRF) e sua respectiva composição.

Art. 18. Na REURB-E, caberá ao Prefeito Municipal, ouvida a Comissão Municipal de Regularização Fundiária - CMRF, definir, quando da aprovação dos projetos de regularização fundiária, nos limites da legislação de regência, os responsáveis pela:

I - implantação dos sistemas viários, quando for o caso;

II - implantação da infraestrutura essencial, dos equipamentos públicos ou comunitários, quando for o caso; e

III - implementação das medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental, e dos estudos técnicos, quando for o caso.

Parágrafo único. As responsabilidades de que trata o caput, poderão ser atribuídas aos beneficiários da REURB-E.

Art. 19. A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de aprovação da regularização que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá conter, no mínimo:

I - o nome do núcleo urbano regularizado;

II - sua localização;

III - a modalidade da regularização;

IV - as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;

V - a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver;

VI - a listagem contendo os nomes dos ocupantes que houverem adquirido à respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o estado civil, a filiação, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade.

Art. 20. A Legitimação Fundiária será concedida aos ocupantes do imóvel particular que comprovar posse com ânimo de dono, de maneira contínua e sem oposição superior a 5 (cinco) anos, comprovados através de documentos idôneos como promessa de compra e venda, formal de partilha, contrato de doação, cessão de posse, certidão do cadastro imobiliário do Município, guia de pagamentos de tributos, auto de constatação do Município e outros documentos.

§ 1º Para fins de atendimento do prazo previsto no caput, será permitida a soma da posse com o possuidor anterior;

§ 2º Na hipótese de o beneficiário não comprovar os requisitos do caput deste artigo, poderá ser concedida a legitimação de posse.

Art. 21. Os beneficiários da REURB-S serão isentos de taxas e tributos relativos à regularização fundiária, ou seja, taxas e Imposto Municipal de Transmissão de bens imóveis.

Parágrafo único. Na REURB-E os loteadores ou empreendedores pagarão as taxas municipais relativas à aprovação de loteamentos, previstas no Código Tributário Municipal.

Art. 22. Na REURB-E os beneficiários pagarão ao Município o valor determinado em Decreto do Executivo Municipal, por cada lote a ser regularizado, a título de preço público.

Art. 23. Nas averbações de construções realizadas perante a REURB, ficará dispensada a apresentação do "habite-se" e de certidões negativas de tributos municipais, podendo a REURB ser utilizada, também, para regularizar edificações em imóveis já registrados.

Art. 24. As despesas decorrentes da aplicação desta Lei correrão por conta das dotações consignadas no orçamento do Município ou de créditos adicionais, conforme legislação de referência.

Art. 25. Aplicam-se subsidiariamente as normas contidas na Lei Federal 13.465/17, bem como demais legislações federais, estadual e municipal referente à regularização fundiária.

Art. 26. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação, conforme artigo 174 da Lei Orgânica Municipal.

Justificativa:

Este Projeto de Lei tem o mérito de regulamentar os procedimentos para Regularização Fundiária Urbana/REURB – instituído pela Lei Federal nº 13.465/2017, os quais abrangem medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, que visam à regularização dos núcleos urbanos informais, no âmbito do Município de Três Corações/MG.

Tendo por premissa que a repartição das competências entre os entes federativos, cabe à União, com exclusividade, instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano. Nesse sentido, a Lei Federal 13.465/17 corresponde a uma norma geral sobre regularização fundiária, conforme está explícito em seu artigo 9º:

Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

Porém, tais preceitos não consideram as peculiaridades de cada município, normatizando apenas situações comuns existentes nos municípios brasileiros. Por sua vez, o inciso I, do artigo 24 da Constituição Federal, estabelece a competência entre a União, os estados e o Distrito Federal em legislar sobre Direito Urbanístico, podendo esses entes regionais suplementar a legislação federal, inserindo peculiaridades de seus territórios, não regulamentadas pela lei federal.

Para normatizar tais peculiaridades, os municípios e o Distrito Federal podem editar leis, disciplinando-as, conforme autoriza o artigo 30 da mesma Constituição, em seus incisos I e II.

Em diversos artigos, a Lei 13.465/17 autoriza os municípios a regulamentarem, através de leis próprias, situações peculiares à sua localidade, como o estabelecimento da renda da entidade familiar para fins de classificação econômico-social, as criações de zonas especiais de interesse social (ZEIS), as normas e diretrizes para elaborações dos memoriais descritivos e plantas, e outros assuntos dentro das peculiaridades locais.

Ainda que a ausência de uma lei municipal não impeça a Reurb, é recomendável que os municípios editem leis locais, regulamentando os seguintes temas: teto da renda familiar para fins de REURB-S; dispensa de determinados requisitos previstos nas legislações edilícias ou urbanísticas, como a metragem mínima dos imóveis; taxas ou tarifas a serem cobradas nos procedimentos de REURB-E; criação de ZEIS; condições de transferência e de pagamentos do justo valor pelos ocupantes de imóveis públicos na REURB-E, e outros.

A informalidade urbana é recorrente nas cidades brasileiras e em nossa cidade não é diferente. Embora não exclusivamente, a irregularidade é, em sua maior parte, associada a ocupações feitas pela população de baixa renda. E, sabemos, tais irregularidades subsidiam uma insegurança permanente, de modo que, além de um direito social, pode-se afirmar que a moradia regular é condição para a realização integral de muitos outros direitos constitucionais, como o trabalho, o lazer, a educação e a saúde.

A recente Lei Federal 13.465, sancionada em 11 de julho de 2017, é um novo marco regulatório no país, que visa estabelecer os procedimentos relativos à Regularização Fundiária Urbana denominada REURB que é o processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seu ocupantes.

As medidas jurídicas correspondem especialmente à solução dos problemas dominiais, referentes às situações em que o ocupante de uma área pública ou privada não possui um título que lhe dê segurança jurídica sobre sua ocupação. É o aspecto da falta de um "documento" que dê a plena propriedade ao beneficiário direto da REURB.

As medidas urbanísticas dizem respeito às soluções para adequar os parcelamentos à cidade regularizada, como a implantação de infraestutura essencial (calçamento, esgoto, energia, fornecimento de água), decorrentes de possíveis loteamentos implantados sem atendimento das normas legais, além de regularizar lotes não correspondentes com a realidade fática.

As medidas ambientais buscam superar os problemas gerados pela falta de licenciamento ambiental e em desacordo com a legislação urbana e de proteção ao meio ambiente.

As medidas sociais, por sua vez, dizem respeito às soluções dadas à população beneficiária da REURB, especialmente nas propriedades informais por famílias de baixa renda, não excluindo as demais populações, de forma a propiciar o exercício digno do direito à moradia e à cidadania, proporcionando qualidade de vida.

O regramento modifica diversos procedimentos, entre eles a redução de custos das ações de regularização para os futuros proprietários.

Pelo texto, para facilitar o registro de propriedade, foi criada a legitimação fundiária. Nessa modalidade, o processo tradicional de regularização título a título será substituído por um reconhecimento de aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo Poder Público.

No entanto, para que seja possível, os municípios deverão reconhecer, a partir de estudos, ocupações urbanas ou rurais com características urbanas, como consolidadas e irreversíveis, localizadas em áreas públicas ou particulares.

Ainda, de acordo com o texto, também haverá dois tipos de enquadramento para a regularização: Interesse Social - REURB-S, e Interesse Específico - REURB-E. No primeiro caso, serão incluídas s ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público, conforme já dispõe a Lei Federal. No segundo caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.

Enfim, estamos através deste Projeto, voltados para a concretização do direito à moradia, mediante procedimentos de regularização fundiária sustentáveis de assentamentos urbanos ocupados, sobretudo, por populações de baixa renda.

A regularização fundiária irá beneficiar dezenas, senão centenas de imóveis irregulares no Município. Trata-se de uma gestão urbana participativa que concretizará melhores condições de habitabilidade de imóveis considerados precários e para a inserção da população a uma cidade mais justa.

Por meio da assistência técnica pública e gratuita (nas situações específicas), a regularização fundiária estará promovendo justiça social. E, além de transformar a perspectiva da vida das famílias beneficiadas, esse Projeto também interferirá positivamente na gestão dos territórios urbanos e rurais, já que, regularizados, os loteamentos passam a fazer parte dos cadastros municipais, permitindo, por conseguinte, o acesso da população a serviços públicos essenciais, dando, assim, dignidade às famílias tricordianas.

Pelo exposto, submetemos o presente Projeto de Lei para apreciação dos Nobres Vereadores dessa Casa de Leis.